מבוא
הסכם שכירות מהווה מסגרת משפטית המסדירה את היחסים בין המשכיר לבין השוכר, תוך קביעת זכויות וחובות הדדיים. כאשר השוכר מפר את תנאי ההסכם, ניצבת בפני המשכיר האפשרות לנקוט בצעדים משפטיים ולרבות כאלה שלצורך פינוי הנכס. מאמר זה סוקר את העילות הנפוצות להגשת תביעה לפינוי מושכר, את ההליכים המשפטיים הכרוכים בכך, ואת ההיבטים הפרקטיים והמשפטיים שעל המשכיר להביא בחשבון.
1. מהי הפרת הסכם שכירות?
הפרת הסכם שכירות עשויה לבוא לידי ביטוי במגוון אופנים ולרבות אך לא רק:
- אי תשלום דמי שכירות – אחת העילות הנפוצות ביותר. כאשר השוכר אינו עומד בתשלום השוטף של דמי השכירות או נוצר חוב מצטבר, המשכיר רשאי לראות בכך הפרה יסודית של ההסכם אשר בין השאר מאפשרת מתן הודעה על ביטול הסכם השכירות (כמובן שבכפוף להוראותיו של כל הסכם והסכם).
- שימוש בנכס בניגוד למוסכם – למשל, שימוש בנכס למטרות מסחריות כאשר ההסכם מתיר שימוש למגורים בלבד, או השכרת משנה ללא אישור, עשויים להיחשב כהפרות חמורות ויסודיות של הסכם השכירות.
- גרימת נזקים לנכס – פגיעה בנכס השכור מעבר לבלאי סביר, לרבות שינויים לא מורשים במבנה או הזנחת תחזוקה, מהווה עילה לפינוי השוכר מן הנכס.
- הפרת תנאים נוספים – כגון החזקת חיות מחמד בניגוד לאיסור מפורש, רעש חוזר ונשנה, אי רכישת פוליסות הביטוח עליהן הוסכם בהסכם השכירות או כל פעולה אשר מפרה את הסדר הטוב בבניין המגורים.
2. ההליך המשפטי לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר בשל הפרת הסכם שכירות מוגשת לבית המשפט, וברוב המקרים לבית משפט השלום. למן שנת 2008 תביעה לפינוי מושכר מוגשת בהליך מזורז, הידוע גם כ"הליך לפינוי מושכר". הליך זה מאפשר לקבל סעד של פינוי במהירות יחסית, במנותק מתביעה כספית נלווית.
3. שלבי ההליך
- הגשת כתב תביעה – המשכיר מגיש תביעה הכוללת את כל העילות לפינוי השוכר ואת כל הראיות להפרת הסכם השכירות. חשוב לצרף את הסכם השכירות עצמו וכל נספח לו וכן כל תיעוד וראיה רלוונטיים (מכתבי דרישה, התראות, חשבוניות, תכתובות עם השוכר בכל פורמט שהוא, פלטי שיקים חוזרים אם ישנם כאלה וכיוצ"ב). על מנת שההליך יהא מהיר ובהתאם לאמור בפרק ב' למאמר זה, כבר במועד הגשת כתב התביעה מוגש/ים תצהיר/י העדות הראשית של התובע/ים.
- המצאת כתב התביעה לשוכר – יש להמציא את התביעה לשוכר לפי כללי סדר הדין, על מנת לאפשר לו להגיש כתב הגנה.
- דיון מהיר – בית המשפט קובע דיון בתוך זמן קצר (לרוב תוך 30 יום), כדי למנוע סחבת הפוגעת בזכויות המשכיר.
- פסק דין לפינוי – אם בית המשפט משתכנע כי הייתה הפרה יסודית של ההסכם, ולא נמצא סעד אחר, יורה על פינוי הנכס בתוך פרק זמן שנקבע בפסק הדין (לרוב בין 15 ל-30 ימים).
4. מתי לא יורה בית המשפט על פינוי?
על אף שהפרת הסכם השכירות עשויה להצדיק פינוי, לעיתים יחליט בית המשפט שלא להורות על כך, אם מתקיימים נסיבות מקלות, לדוגמה: מדובר בהפרה ראשונה ובלתי מהותית; השוכר תיקן את ההפרה מיידית (כגון תשלום החוב לפני הדיון); קיים חשש ממשי לפגיעה חמורה בשוכר או במשפחתו עקב הפינוי (כגון ילדים קטנים, מצב רפואי קשה) ועוד. במקרים אלה עשוי בית המשפט לשקול מתן ארכה לשוכר או חיובו בקיום התחייבויותיו תחת אזהרה לפינוי בעתיד.
5. חשיבות קיומו של הסכם שכירות כתוב
אחת הדרכים המרכזיות להבטיח הליך פינוי יעיל הוא עריכת הסכם שכירות ברור, כתוב וחתום, הכולל את כל הסעיפים הדרושים: מועדי ואופן התשלום, שימושים מותרים ואסורים, ערבויות ראויות, תקופת שכירות מדויקת, תנאים להפרה וסעיפים ייחודים לפינוי במקרים של הפרה.
כמור לעיל, חשוב להבטיח ערבויות נאותות (כגון שטר חוב ללא מילוי סכום או לכל הפחות הנוקב בסכום מספק החתום על ידי השוכרים כולם כעושי השטר ביחד ולחוד והנערב על ידי ערבים בעלי יכולת פרעון; ערבות אישית של ערבים לקיום השוכר/ים את הוראות ההסכם, צ'ק ביטחון או ערבות בנקאית) שיאפשרו גביית חובות גם במקרה של פינוי.
6. תביעת פינוי מול תביעה כספית
לרוב תוגש תביעה כספית רק לאחר פינויו של השוכר מן הנכס שכן רק אז, לאחר הפינוי, יוכל המשכיר לאמוד את נזקיו ולרבות את התקופה בה לא שולם לו שכר דירה; חובות שהותיר השוכר לצדדים שלישיים כגון ועד הבית; הזמן בו יעמוד הנכס ריק עד להשכרתו לשוכר חלופי; מצבו של המושכר בעת פינויו ונזקים אשר נגרמו לו על ידי השוכר ועוד. בהתאם לחוק, תביעת פינוי מושכר אינה כוללת רכיב כספי, שכן מטרתה היא להשיב את החזקה בנכס בלבד. כאמור לעיל, על פי רוב ימליץ הח"מ ללקוחותיו להגיש את התביעות באופן מדורג וראשית את תביעת הפינוי.
7. סיוע משפטי וייצוג
לאור מורכבות ההליך והחשיבות של ניהולו באופן נכון, מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום של תביעות כאמור. ייעוץ משפטי מקדים אף יכול להבטיח ניסוח נכון של הסכם השכירות, ניהול מו"מ יעיל מול שוכרים בעייתיים והגשת תביעה מבוססת היטב במידת הצורך.
8. לסיכום
הפרת הסכם שכירות מצד השוכר מקימה למשכיר עילות משפטיות לפינוי הנכס וזכותו להחזיר לעצמו את השליטה ברכושו תוך שימוש בהליך משפטי מזורז ויעיל. הסכמים ברורים וכוללים את כל הצריך, תיעוד מסודר וייעוץ משפטי מקצועי – מהווים כלים חיוניים בהתמודדות עם מצבים של הפרת שכירות – ובלעדיהם עלול הליך הפינוי להפוך למורכב וממושך.
